Fideicomiso
El Fideicomiso es un acto jurídico mediante el cual una o varias personas entregan bienes o derechos a una entidad fiduciaria para crear un patrimonio separado que será administrado por esa entidad para beneficiar a otra persona o a la persona que entrega dichos bienes.
Características del Fideicomiso
- No tiene personalidad jurídica (aunque sí es un contribuyente).
- Puede servir a cualquier propósito legal.
- Se presume irrevocable.
- Contiene bienes de cualquier naturaleza.
- Constituye un patrimonio separado.
- Se constituye por escrito y ante notario.
- Posee un régimen de publicidad registral que lo hace oponible a terceros.
Tipos de Fideicomiso
La Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en República Dominicana establece como principales tipos de fideicomiso, sin ser limitativos, los siguientes:
- Fideicomiso de Planificación Sucesoral: este es el tipo de fideicomiso en el que el fideicomitente designa a un fiduciario para que, a su muerte el fiduciario reciba en calidad de propiedad fiduciaria todo o parte de sus bienes, quien se obliga a ejercerla en favor del beneficiario que se ha designado.
- Fideicomiso de Inversión: es el fideicomiso que tiene como finalidad principal la inversión o colocación de sumas de dinero a cualquier título, de conformidad con las instrucciones contenidas en el acto constitutivo.
- Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario: son los fideicomisos cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento.
- Fideicomiso de Oferta Pública de Valores y Productos: se trata de un fideicomiso con el fin ulterior y exclusivo de respaldar emisiones de oferta pública realizadas por el fiduciario, con cargo al patrimonio fideicomitido.
- Fideicomiso en Garantía: es aquel acto jurídico por el cual el fideicomitente transfiere la propiedad fiduciaria de uno o más bienes al fiduciario, para garantizar con ellos o con sus frutos, la realización de una o determinadas obligaciones a cargo del fideicomitente o de un tercero.
- Fideicomisos Culturales, Filantrópicos y Educativos: se refiere a aquellos fideicomisos sin fines de lucro cuyo objeto sea el mantenimiento y preservación de patrimonios culturales, tales como: Museos, La promoción y fomento de la educación, La ejecución de labores filantrópicas de cualquier tipo, entre otros.
- Otros tipos de fideicomisos: se puede crear cualquier tipo de fideicomisos, siempre y cuando el objeto del mismo no sea contrario a las disposiciones que establece la legislación dominicana.
¿Quiénes intervienen en el Fideicomiso?
Fideicomitentes: Son las personas que transfieren bienes o derechos para conformar un patrimonio separado que se denominará patrimonio fideicomitido.
- Pueden ser personas físicas o jurídicas.
- Deben tener capacidad legal para disponer de los bienes y derechos objeto del fideicomiso.
- Pueden ser entidades de derecho público y de derecho privado.
- Los fines que busca deben ser lícitos.
Fiduciario: Es la entidad que recibe los bienes o derechos del Fideicomitente para la creación del patrimonio separado y su administración. Las obligaciones del fiduciario surgirán fundamentalmente del contrato de fideicomiso.
El Fideicomiso Inmobiliario
Es el Fideicomiso cuyo objetivo es administrar los recursos y bienes destinados a desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato, promoviendo de esta forma seguridad, confianza y transparencia entre las Partes involucradas en el Proyecto.
Benefíciese de contar con una administración fiduciaria desde el inicio del proyecto hasta su culminación y venta.
Se transfiere al Fideicomiso un bien inmueble, licencias, permisos, concesiones, proyecto arquitectónico y recursos para que sean administrados con el fin de desarrollar un proyecto de infraestructura o un desarrollo inmobiliario de acuerdo con las instrucciones señaladas en el propio contrato.
Al final del proyecto, el fiduciario transfiere los bienes inmuebles construidos a los fideicomisarios o compradores.
Este tipo de fideicomisos crea un medio de control para la administración de los bienes que formen parte del patrimonio del fideicomiso.
Beneficios:
- Conoce la viabilidad del Proyecto previo a incurrir en gastos mayores, financiamientos, asumir obligaciones, que le podrían perjudicar en caso de que el proyecto no inicie.
- El constructor no necesariamente tiene que comprar previamente el inmueble y el Propietario no pierde el control total del mismo, en caso de que el proyecto no se lleve a cabo.
- Brinda mayor potencial y velocidad en las ventas, al ofrecer seguridad y confianza a los compradores de los inmuebles, ya que sus aportes/pagos van a ser custodiado y administrado por la Fiduciaria.
- Aumenta/Facilita la participación de inversionistas en el Proyecto por la seguridad y transparencia que la figura de este tipo de Fideicomiso ofrece al momento de realizar sus aportes, ya que estos pasan a ser administrados por la Fiduciaria.
- Abre las puertas para compradores/inversionistas extranjeros, dominicanos residentes en el exterior y a posibles clientes actualmente no bancarizados o no sujeto de créditos para la compra de vivienda con financiamiento bancario.
- Los aportes/pagos/inversiones generan intereses durante la fase de Preventas.
- Para la construcción de vivienda de bajo costo (precio de venta tope RD$2.3MM) la ley 189-11 establece una serie de beneficios fiscales.
6 condiciones para aplicar a la ley de fideicomiso en República Dominicana.
- Acercarse a un proyecto en construcción en República Dominicana que se esté realizando a través del fideicomiso.
- Asegurarse que el proyecto sea reconocido como una vivienda de bajo costo por el Instituto Nacional de la Vivienda.
- Dirigirse a una fiduciaria que esté financiando ese proyecto. O en su defecto cerciorarse primero de cuáles son los proyectos de construcción con los que trabajan.
- Demostrar que como aspirante a ese beneficio no se es propietario de otro inmueble.
- Tener una cuenta de ahorros en la entidad financiera.
- Facultar a la fiduciaria para reservar el monto que será otorgado por el estado dominicano.
Lic. Virgilio Santana Ripoll
Abogado
